Долевое строительство / vs / проектное финансирование

Целью данной статьи мы ставим ответы на 3 вопроса:

1. Долевое строительство – это выгодно и безопасно для дольщика ?

2. Долевое строительство – выгодно для застройщика ?

3. Что будет с ценой квадратного метра ?

Предыстория вопроса длительна и печальна: нет ни одного региона в РФ, где не было бы проблемы обманутых дольщиков. Происходило и происходит это в большинстве случаев по причине того, что дольщик хочет купить будущее жилье как можно дешевле, а застройщик полученные от человека средства хочет многократно «прокрутить» для получения максимальной прибыли.

На словах все вроде бы логично и красиво, на деле все получается совершенно иначе. Стройка – это такое дело, где без «длинных» кредитных (инвестиционных) средств вообще никуда, а их необходимо отдавать. «Подушки безопасности» из собственных средств у небольших компаний на случай форс-мажора, как правило, не существует или она мала.

А форс-мажорных случаев на стройке хоть отбавляй : от роста цен на расходные материалы и кучи дополнительных разрешений и согласований до погодных условий, изменения условий кредитования и …недобросовестности. Все это выливается в дополнительные затраты, образуются финансовые дыры, требующие срочного допкредитования либо поиска еще одного источника инвестиций. Чем больше заемных средств, тем жестче условия их возврата и, как следствие, сведение к минимуму прибыли застройщика. А если еще одна ошибка или срыв сроков и всё…, пошла цепная реакция вплоть до замораживания строительства и судебных разбирательств.

В общем можно много говорить о несовершенстве законодательства, коррупционной составляющей, добросовестности застройщика, но в конечном итоге страдает обычный человек (семья), который возможно инвестировал в будущую квартиру «последние деньги». В результате на несколько лет вперед ему и его близким гарантирована «веселая» жизнь.

Вырваться из порочного круга и решить проблему обманутых дольщиков призван Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вносит изменения в существующий Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Давайте сразу оговоримся, что 214-ФЗ действует на отношения между дольщиком и застройщиком до 1 июля 2018 года и будет действовать до их окончания. На сделки, заключенные после этой даты, действует уже свежий 175-ФЗ.

Итак, мы подходим к ответу на 1 вопрос из начала статьи:

— изменяется сам формат договора долевого участия (ДДУ) – теперь в нем принимают участие три стороны: дольщик, банк, застройщик. Это происходит потому, что сам термин «долевое строительство» заменяется на «проектное финансирование» и во взаимоотношения дольщик-застройщик входит банк, как дополнительная защита для дольщика.

— «проектное финансирование» — способ привлечения «специализированным застройщиком» (термин нового закона) банковских средств (целевой кредит) для проведения строительства с одной стороны и открытие специальных счетов (эскроу-счетов или счетов условного депонирования, когда банк, как гарант, удерживает средства сделки «дольщик-застройщик» до ее полного исполнения)) для дольщиков с другой. Банк будет знать, сколько средств тратится на строительство и финансирует застройщика строго в этих рамках.

— эскроу – счет (обязателен для открытия с 1 июля 2019 года, сейчас – добровольно) – специальный счет для дольщика, который открывается при заключении договора долевого участия (покупки жилой недвижимости у девелопера). На этом счете хранятся средства дольщика и не тратятся до момента полной готовности объекта. И только после этого застройщик вправе воспользоваться этими средствами, используя их как часть прибыли либо для закрытия кредита банку.

— если застройщик обанкротится, то средства с эскроу-счета возвращаются банком дольщику. Здесь необходимо отметить, что законодатели ограничили рвение некоторых застройщиков по количеству разрешений – действует принцип «один застройщик – одно разрешение» с обязательным открытием расчетного счета на этот объект.

— если вдруг что-то случается с банком (изымается лицензия, приостановка деятельности и др.), предусмотрено возмещение через Агентство по страхованию вкладов (максимально 10 млн. руб. за 1 квартиру в одном доме).

— исключено привлечение средств от граждан за счет жилищных сертификатов и через жилищно-строительные кооперативы.

— и еще одна приятность для дольщика – это солидарная ответственность компании- застройщика и бенефициаров (учредителей). Т.о., законодатели планируют избавиться от контор типа «Рога и копыта», где кто-то должен «сидеть» за всех. И у этого «сижу-за-всех», как правило, ничего нет и взять с него нечего, зато «успешные» учредители успели забрать «своё», а заодно в спешке и чужое прихватили.

2. «Бедный» застройщик …

— грамотно просчитанный проект и интересная рекламная кампания позволят привлечь средства дольщиков до момента начала стройки, тем самым целевой кредит банка для застройщика будет с пониженной процентной ставкой.

— использование эскроу-счетов позволяет застройщику не зависеть от темпов продаж жилья, финансирование строительства ведется банком согласно проекту.

— дольщикам более выгодно и привлекательно иметь дело с уполномоченным банком, где есть страхование вкладов и другие дополнительные бонусы.

— компания- застройщик обязана иметь собственные средства – не менее 10% от общей проектной стоимости строительства. Есть возможность привлекать дополнительные займы, но только от головной (материнской) компании – до 20% от стоимости проекта.

— «Один застройщик – одно разрешение». С небольшими исключениями там, где идет комплексное освоение территории или ,например, несколько объектов строится на одном земельном участке. Однако при этом все равно, на каждое разрешение обязательно необходим отдельный счет в банке.

— все сделки застройщика сопровождаются банком. Контроль и в случае необходимости отказ банка в проведении операций при нецелевом использовании средств. Вообще на открытом счете объекта запрещены все операции, кроме тех, которые обговорены законом о долевом строительстве.

— «идеальный застройщик» — застройщик должен раскрыть себя в «Единой информационной системе жилищного строительства», а также иметь опыт в строительстве не менее 3 лет, площадь сданных объектов 10 тыс.кв.м и более, хорошую кредитную историю.

— государственный контроль – в каждом субъекте РФ Минстроем будет назначен руководитель контрольного органа. В данном случае эта мера необходимая, поскольку позволит своевременно регулировать отношения «банк – застройщик», предотвращать возможный сговор, отслеживать этапы строительства и т.д.. Лишь бы этот контроль не стал чрезмерным и не требовал приятной добавки к положенному жалованию.

Мы подошли к ответу на 3 вопрос:

— правительство декларирует, что в связи с введением нового закона резкого увеличения стоимости квадратного метра не будет.

— некоторые аналитики рынка недвижимости связывают возможный рост стоимости кв. м с порядком отчисления страховых взносов в государственный компенсационный фонд застройщиков.

— другие считают, что лето пройдет спокойно. Кроме того, с рынка после введения более жестких правил игры уйдут мелкие застройщики, уступив место в регионах более крупным.

— рынок недвижимости последние год-полтора «падает», стабильно не растет спрос в Московском (самом строящемся) регионе. Вряд ли кто-то будет при таком низком уровне спроса нагружать покупателя, дольщика дополнительными комиссиями.

Мы считаем, что строить – это выгодно, вкладывать в строительство своего дома — тем более. Изменения в законодательстве делают отношения с застройщиками более прозрачными и честными. Если к этому добавить конечный объект с хорошим качеством по приемлемой цене, то в выгоде останутся все.

Ждем как покажет себя новый закон на практике. Всем успехов !